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土地契約
2020年10月31日の午後。
土地契約のため、不動産屋のUさんの事務所へ訪れました。
Uさんのややいい加減な対応に不安を覚えたため、積水ハウスのAさんとFさんも同席してくれます。
わたしたちが購入する土地は10区画の分譲地。売主は建売業者です。
10月の下旬に初めてSUUMOで見つけましたが、11月に入ったら土地としての販売はやめて建売で販売することのことで、駆け込みのハロウィン契約となりました。
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重要事項説明は宅建の資格をお持ちの方しかできないため、営業Uさんと一緒に説明担当として総務部の方が登場。
用意されていた重要事項説明書は、建売用の書類を土地向けにササッと修正したもののようです。
わたしはこういった書類を細かく読まないタイプですが、主人はものすごく細かくチェックするタイプで、10個以上も文章や体裁のミスを見つけ出して指摘していました…。
それでは、資料の内容をご紹介します。
書類の内容について
重要そうな部分のみ抜粋してご紹介します。
重要事項説明書
◆土地の情報
所在地、地番、地目、地積などが書いてあります。
地目は過去にどんな土地だったのかを示します。ここでは簡易的な表記となっていますが、国で保管されている資料にはさらに遡って土地の用途を調べられる土地の住民票のようなものがあるそうです。
◆現在の登記簿上の名義
今回は債務者が建売業者の社名、抵当権者が銀行の社名となっていました。
◆都市計画について
この地域は都市計画地域(市街化区域)に設定されていました。都市計画道路の範囲からは外れています。
◆建築基準法について
第一種中高層住居専用地域、準防火地域に該当します。道路斜線制限、隣地斜線制限、日影による中高層の建築物の制限がありました。
建ぺい率は60%、容積率は200%です。
◆その他の法令について
景観法による制限があります。また、都市再生特別措置法の範囲内でした。
◆公共インフラについて
飲用水:公営水道
電気:東京電力
ガス:都市ガス
汚水:公共下水
雑排水:公共下水
雨水:宅内処理
すべて配管有り、整備済み、負担金無しです。
雨水については、側溝等へ流すことが禁止されていました。側溝へ流すための装置が設置不可であるだけで、大雨が降って敷地内で水が溢れ側溝へ流れる場合などは特に何もしなくて大丈夫です。
◆ハザード
土砂災害警戒区域外、造成宅地防災区域外、津波災害警戒区域外です。
ハザードマップでも確認したところ、ハザードエリア外であることが確認できました。
◆代金について
手付金は当初1,000,000円でしたが、積水ハウスAさんに交渉していただき500,000円になりました。
固定資産税等精算金は日割り計算で、土地決済時に精算します。
◆契約の解除に関して
長くなりますが、契約を解除できるパターンと、その際の手付金や違約金の扱いが定められていました。
契約履行前であれば契約を解除することが可能です。
売主から解除する場合は支払い済みの手付金等が無利息で返還され、手付金と同額をいただけます。
買主から解除する場合は支払い済みの手付金等は戻りません。
天災地変等により引き渡しができなくなった場合は、代金の支払いを拒否することや、契約を解除することが可能です。また、契約解除の際は支払い済みの手付金等は無利息で返還されます。
ただし、土地が修復可能な場合は売主が修復して引き渡します。
売主もしくは買主が債務の履行を怠った場合、債務の履行を催告したうえで契約を解除することが可能です。また、債務の不履行が相手の故意や過失によるものでない場合を除いて、違約金を請求できます。
売主が違約した場合、支払い済みの手付金等は無利息で返還され、さらに違約金を受け取れます。
買主が違約した場合、支払い済みの手付金等<違約金なら差額を支払い、支払い済みの手付金等>違約金なら差額を無利息で受け取れます。
融資承認日までに融資の承諾が得られないもしくは否認された場合、契約解除日までであれば契約を解除することが可能です。売主から支払い済みの手付金等を無利息で受け取れます。
※融資承認取得期日:令和2年11月27日
※融資利用の特約による解除期日:令和2年11月30日
違約金は売買代金の20%でした。
◆契約不適合責任
引き渡された実際の土地が契約の内容と異なる場合、売主に対して修補を請求できます。
◆容認事項
以下を了承のうえで土地を購入します。(一部抜粋)
・土地に関して、植栽等の生育等に適していない場合がある
・将来敷地内に東京電力、NTTとの協議により電柱/支線が建植される場合や敷地上を電線、電話線等の架線が通過する場合がある
・テレビの受信映像について電波状況は確認しておらず、電波障害等で映像受信に問題が生じた場合は買主の責任と負担で対策する
・ゴミ置き場に関しては取り決めはないので、周辺自治会などに配置を確認すること
・境界ブロックやフェンスが隣地との敷地境界線上に設置されている場合、隣地所有者との共有となり維持管理費も等しく分担する
・地盤改良が必要となった場合、費用は買主負担となる
契約書
契約書も、変なことが書かれていないかはその場できちんと確認しましょう。重要事項説明書ほど内容は多くありません。
契約書の読み合わせ後は印紙代の1万円をお渡しして土地売買契約書をいただき、仲介業者との契約も別途交わしました。
書類関連が全て終わったら、待機していた売主の会社の方に手付金をお渡して終了です!
ちなみに、重要事項説明書にも各契約書にも押印をしていきますが、わたしたちは実印を持っていなかったので認印でも大丈夫でした。
ローン審査について
重要事項説明書に契約の解消に関わる取り決めが記載されていますが、融資が否認されて契約が白紙になるリスクを無くすため、事前にどこでも良いのでローンの仮審査を通しておくことを求められる場合が多いです。
わたしたちは土地が見つかる前の段階で、パナソニックホームズの担当さんに三井住友銀行で仮審査を通していただいていました。
ちなみに銀行は担当さんにお任せしたので、自分で選んだわけではありません。
だけど土地契約の日には、別途仲介業者の指定のローン審査を求められました
既にどこかで仮審査が通っていると審査が有利になったり早く終わるそうなので、パナソニックホームズからいただいた仮審査の結果もお渡ししたところ…
書類を提出した30分後にはわたしたちのスマホに銀行から簡単な確認(生年月日や借入の有無)のお電話がかかってきて、その2時間後には融資承認のFAXが仲介業者の事務所へ届いていました。
土地契約は以上で終了です。
この後、同席してくれていた積水ハウスの担当さんと打ち合わせをして間取りが進化しました。